La loi Alur : un sujet vaste en termes de location

Mise en vigueur par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une longue liste de nouveautés, héritée de la loi Macron 2015, est venue compléter le dispositif existant et apporte de profonds changements dans les rapports entre bailleurs et locataires.

Un encadrement rigoureux des loyers.

L’article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 2989 a été modifié par la loi ALUR faisant en sorte que le principe d’encadrement des loyers soit étendu aux zones dites « tendues ». En d’autres termes, le bailleur pourra fixer son loyer en fonction des valeurs de références fixées par la Préfecture. Ce loyer de référence varie d’une ville à l’autre en fonction du quartier, du nombre de pièces, de la date de construction de l’immeuble et de l’état de la location. A ce jour, seulement deux grandes villes appliquent l’encadrement des loyers : Paris intra-muros depuis le 1er août 2015 et Lille depuis le 1er février 2017.

La rupture de contrat de bail simplifiée (article 15).

Plusieurs nouveaux principes ont été adoptés concernant la rupture du contrat de bail. Le délai de préavis est ramené à 1 mois au lieu de 3 mois dans les zones tendues (article 15). Ce même article autorise les parties à donner congé par simple remise de lettre en mains propres contre récépissé ou émargement. L’usage de la lettre de congé en recommandée reste en vigueur. Dans tous les cas, la date de départ du préavis est la date de réception effective de la lettre.

Le délai de restitution du dépôt de garantie.

Dans le cadre d’une rupture de bail, le bailleur a l’obligation de restituer la somme laissée en dépôt de garantie par le locataire en début de location. Le délai de restitution peut varier de 1 à 2 mois, selon qu’il s’agisse d’une restitution intégrale ou partielle.

L’article 20 de la même loi autorise le bailleur à faire une retenue de 20% du montant du dépôt de garantie dès lors que le logement en question se situe dans un immeuble collectif afin de faire face aux charges. Le solde est restitué au locataire après déduction des charges collectives et ce, dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

La liste des pièces justificatives du candidat locataire.

La liste des pièces exigibles est fixée par décret (n°2015-1437 du 5 novembre 2015). L’article 22-2 de la nouvelle loi n’autorise plus le bailleur à exiger les documents qu’il souhaite du locataire candidat et prévoit même une amende pouvant aller jusqu’à 3000 euros (personnes physiques) et jusqu’à 15 000 euros (personnes morales).
Le contenu du bail locatif.

Désormais, tout contrat de bail doit contenir le montant et la date du loyer appliqué par l’ancien locataire, la nature et le montant des travaux réalisés dans le logement à la fin du précédent bail, la mention des loyers de référence en cas de loyers encadrés et une notice d’information.
L’article 3-3 évoque également l’existence et la mise en place de nouveaux types de diagnostics que le bailleur doit réaliser avant la remise en location du bien. Le contrat de bail devra donc contenir des annexes concernant l’état de l’installation électrique et gaz, l’état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante.

L’assurance locative.

Le locataire doit souscrire obligatoirement une assurance locative multirisque pour le logement loué. L’article 7 modifié de la loi de 1989 autorise le bailleur a envoyé une mise en demeure au locataire qui ne se justifie pas d’une assurance locative.

Si le locataire n’apporte toujours pas la preuve d’une souscription de contrat d’assurance dans un délai de 1 mois après la mise en demeure, le bailleur a le droit de souscrire une assurance habitation multirisque à sa place. Il a donc le droit de répercuter le coût de l’assurance sur le loyer mensuel au même titre que les charges locatives.

Alex Ferreira – On investit ensemble!

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Alex Ferreira

Alex Ferreira

Alex Ferreira est un entrepreneur et investisseur à succès d'origine Portugaise vivant en France. Il a bâti son empire immobilier et entrepreneurial en partant de zéro. Il vous partage tout ce qu'il a appris au fil des années sur ce blog en ayant à cœur de vous aider à devenir, vous aussi, libre financièrement.

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