Hausse de la CSG dans les plus values immobilières

En 2018, la hausse de la CSG aura un impact sans précédent sur les plus values immobilières. Propriétaires bailleurs et revendeurs doivent donc déjà se préparer à voir leurs revenus immobiliers fortement taxés.

La réforme de la CSG

Aucun changement de régime n’est prévu pour les plus-values immobilières. Toutefois, la pression fiscale sera bien présente puisque des changements se préciseront sur le taux de prélèvement. Actuellement, ils sont soumis à des prélèvements sociaux de 15.5% ainsi qu’un impôt forfaitaire de 19% pendant les 6 premières années de détention. Au-delà, des abattements sont pratiqués permettant ainsi par exemple de déduire les plus-values de l’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Côté IR, aucun changement n’est prévu en 2018. Il en sera de même pour les abattements ainsi que le taux d’imposition de 19%. Le véritable changement viendra des prélèvements qui passeront ainsi de 15.5% à 17.2%. Cette hausse de 1.7 point de la CSG va se répercuter sur le reste à vivre des ménages. L’écart se réduira progressivement au fur et à mesure que les années de détention augmentent. Elle sera par exemple de 1.42 point si le bien est vendu au bout de 15 ans.

Les cas exonérés

L’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières ne concerne que la résidence principale (où le propriétaire réside la majeure partie de l’année). Dès lors que l’on se retrouve dans un bien locatif ou une résidence secondaire, cette exception n’est plus applicable.

Les dépendances immédiates d’une habitation sont aussi exonérées. Autrement dit, si vous vendez votre garage, ou si vous louez une chambre de bonne située dans le même immeuble que votre appartement, vous n’êtes pas imposé. Les ventes inférieures à 15 000 euros sont également exonérées. Un cas spécifique d’exonération concerne la plus-value issue de la vente d’un terrain destiné à la construction de logements.

Calculer la plus-value taxable

Avant 6 ans de détention, les taxes sur les plus-values vont peser lourds (jusqu’à 36.50%). Un sacrifice énorme pour les ménages moyens qui espèrent justement rentabiliser leur bien. Il en est de même pour les gains issus d’une vente immobilière hors résidence principale, qui seront davantage taxés. Depuis le 1er janvier 2018 donc le calcul de l’impôt dû devra tenir compte de la réforme des prélèvements pour chaque année fiscale.

La plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (frais réel + droits+ frais annexes…). Dans certains cas, les frais de travaux (hors travaux d’entretien et de réparation) peuvent également être ajoutés à hauteur de 15% du coût total. Il ne faut pas non plus oublier de déduire la valeur du mobilier pour les biens vendus meublés.

L’estimation de l’impôt dû est déterminée par la durée de la détention du bien comme énoncé dans les paragraphes précédents. La revente spéculative est donc spécialement pénalisée par ces nouvelles mesures. Pour les particuliers qui détiennent des biens immobiliers à travers des SCPI, l’incidence sera immédiate. Le taux global d’imposition sera directement appliqué sur cette année fiscale à 36.50%. Pour les professionnels le nouveau dispositif par une augmentation de 1.7% de la taxe soit un taux global de 33.20%.

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Alex Ferreira

Alex Ferreira

Alex Ferreira est un entrepreneur et investisseur à succès d'origine Portugaise vivant en France. Il a bâti son empire immobilier et entrepreneurial en partant de zéro. Il vous partage tout ce qu'il a appris au fil des années sur ce blog en ayant à cœur de vous aider à devenir, vous aussi, libre financièrement.

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